Actifs en Location Aval
Poste d'émissions aval spécifique aux propriétaires d'actifs, la Catégorie 13 — Downstream Leased Assets selon le GHG Protocol — quantifie les émissions des actifs détenus par l'organisation qu'elle donne en location à des tiers (bâtiments, véhicules, équipements). Pour les sociétés immobilières, les loueurs de véhicules et les entreprises de location d'équipements, cette catégorie représente la majeure partie du Scope 3 et constitue un levier stratégique de décarbonation du parc locatif.
Qu'est-ce que la Catégorie 13 du Scope 3 ?
Selon le GHG Protocol Corporate Value Chain (Scope 3) Standard, la Catégorie 13 — Downstream Leased Assets — regroupe l'ensemble des émissions de gaz à effet de serre (GES) liées aux actifs que l'organisation possède et qu'elle donne en location à d'autres entités (locataires, preneurs, abonnés). Ces émissions correspondent à la consommation énergétique et aux émissions directes des preneurs lorsqu'ils exploitent les actifs loués.
Cette catégorie couvre tous les types d'actifs donnés en location : biens immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, logements), véhicules (automobiles, utilitaires, poids lourds loués à des conducteurs ou des entreprises), et équipements (machines de chantier, matériel industriel, conteneurs, outillage). Les émissions incluent à la fois les émissions directes liées à la combustion de carburants sur site et les émissions indirectes liées à la consommation d'électricité par le preneur.
Le GHG Protocol établit une distinction fondamentale entre la Catégorie 13 (actifs donnés en location par le propriétaire) et la Catégorie 8 (actifs pris en location par le locataire). Une même transaction de location donne lieu à un report dans les deux catégories : chez le propriétaire (Catégorie 13) et chez le locataire (Catégorie 8). Il est essentiel de ne pas confondre ces deux périmètres.
💡 À retenir
Pour les bailleurs immobiliers et les sociétés de location, la Catégorie 13 peut représenter 60 à 90 % du Scope 3 total. La performance énergétique du parc locatif et l'accompagnement des locataires vers des usages sobres sont les leviers de décarbonation les plus puissants.
Périmètre et exemples concrets par secteur
Le périmètre de la Catégorie 13 inclut tous les actifs détenus en propriété par l'organisation et donnés en location à des tiers, quelle que soit la durée du contrat de location (location courte durée, location longue durée, leasing opérationnel).
🏢 Immobilier tertiaire
- Immeubles de bureaux loués à des entreprises
- Centres commerciaux et locaux d'activité
- Entrepôts logistiques et plateformes
- Hôtels et résidences de tourisme
- Coworking et espaces de travail partagés
- Parkings et box de stationnement
🏠 Immobilier résidentiel
- Logements sociaux et intermédiaires
- Résidences étudiantes et seniors
- Appartements et maisons en location
- Meublés de tourisme et locations saisonnières
- Colocations et résidences gérées
- Garages et caves
🚗 Location de véhicules
- Véhicules particuliers (LLD, LOA)
- Utilitaires légers et poids lourds
- Véhicules de courte durée (rent-a-car)
- Vélos et trottinettes en libre-service
- Engins de chantier et agricoles
- Remorques et semi-remorques
🔧 Équipements & Machines
- Machines-outils et équipements de production
- Matériel de construction (nacelles, grues)
- Conteneurs maritimes et caisses mobiles
- Palettes et roll-containers
- Équipements médicaux et de laboratoire
- Matériel audiovisuel et événementiel
Méthodologie de calcul selon le GHG Protocol
Le GHG Protocol propose plusieurs approches pour le calcul des émissions des actifs donnés en location, dont le choix dépend du type d'actif, de la disponibilité des données de consommation des locataires, et de la maturité carbone de l'organisation.
1. Approche par Données de Consommation des Locataires Précision maximale
Formule : Émissions (tCO2e) = Σ Consommation énergétique du locataire i (kWh) × Facteur d'émission (kgCO2e/kWh)
Cette méthode collecte les données réelles de consommation d'énergie des locataires (électricité, gaz, fioul, réseaux de chaleur) à partir des factures, des relevés de compteurs ou des systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB). C'est l'approche la plus précise, recommandée par la CSRD pour les actifs matériels. Elle permet de valoriser les efforts d'efficacité énergétique et de suivre la performance dans le temps.
⚠️ Limites : dépend de la coopération des locataires pour la transmission des données, complexité de collecte pour les grands parcs, problématiques de confidentialité.
2. Approche par Surface et Typologie Précision intermédiaire
Formule : Émissions (tCO2e) = Σ Surface louée i (m²) × Intensité énergétique type (kWh/m²/an) × Facteur d'émission (kgCO2e/kWh)
Cette méthode utilise des ratios d'intensité énergétique moyens par typologie d'actif (bureau, commerce, logement, entrepôt) et par période de construction. Les données proviennent de l'observatoire national de la performance énergétique (ADEME, CEREN) ou des Diagnostics de Performance Énergétique (DPE). C'est l'approche la plus utilisée par les bailleurs immobiliers pour estimer les émissions de leur parc.
⚠️ Limites : les intensités moyennes peuvent masquer des disparités importantes entre actifs. L'approche ne valorise pas les efforts spécifiques d'un locataire pour réduire sa consommation.
3. Approche par Actif (Véhicules et Équipements) Standard location
Formule : Émissions (tCO2e) = Σ (Nombre d'actifs loués i × Distance ou heures d'utilisation i × Facteur d'émission unitaire i)
Pour les véhicules et équipements mobiles, cette méthode se base sur les kilomètres parcourus (pour les véhicules), les heures d'utilisation (pour les engins), ou les consommations de carburant estimées. Les données peuvent provenir des contrats de location (kilométrage contractuel), des relevés télématiques (GPS, chronotachygraphe) ou des moyennes sectorielles. C'est la méthode standard pour les loueurs de véhicules et d'équipements.
⚠️ Limites : dépend de la qualité des données d'usage réel. Les kilométrages contractuels peuvent différer des kilométrages réellement parcourus.
Cas pratique : émissions locatives d'une société immobilière
Prenons l'exemple d'une société immobilière qui possède et loue un parc de 15 immeubles tertiaires en France. Le parc totalise 75 000 m² de surfaces locatives. Les locataires gèrent directement leurs consommations d'énergie. La société souhaite estimer les émissions de sa Catégorie 13 en utilisant une approche par surface et typologie.
Résultat : 501,9 tCO2e pour la Catégorie 13, soit 6,7 kgCO2e/m² loué (sur la base du mix électrique français). Ce chiffre constitue la quasi-totalité du Scope 3 de cette société immobilière. Les commerces et les bureaux anciens sont les contributeurs dominants.
🎯 Prochaines étapes recommandées pour ce bailleur :
- Rénovation énergétique : prioriser les immeubles les plus énergivores (classe DPE F/G) pour les faire passer en classe C ou mieux, avec un plan de rénovation sur 5 à 10 ans.
- Collecte des données réelles : déployer des sous-compteurs par locataire et mettre en place un système de collecte automatisé (GTB) pour passer de l'approche par typologie à l'approche par données réelles.
- Clauses vertes dans les baux : introduire des clauses environnementales dans les contrats de location (obligation de transmission des consommations, objectifs de réduction, partage des investissements d'économies d'énergie).
Comparaison sectorielle : intensité carbone des actifs en location
L'intensité carbone des actifs loués varie considérablement selon leur typologie, leur âge et leur localisation. Voici une comparaison des émissions moyennes par unité fonctionnelle pour différents types d'actifs :
📊 Impact sur votre stratégie
La rénovation énergétique des actifs anciens est le levier le plus efficace pour les bailleurs immobiliers : un bâtiment de bureau construit avant 2000 émet en moyenne 2,6 fois plus par m² qu'un bâtiment neuf. Pour les loueurs de véhicules, l'électrification du parc divise par 4 à 15 les émissions par kilomètre selon le mix électrique.
Facteurs d'émission de référence pour les actifs en location
Voici les facteurs d'émission et ratios d'intensité énergétique essentiels pour le calcul de la Catégorie 13, par type d'actif et par vecteur énergétique.
Sources : ADEME Base Empreinte® v2026.03, CEREN, DPE (ADEME), AIE. Dernière mise à jour : juillet 2026.
Pièges fréquents et erreurs à éviter
La Catégorie 13 est source de confusions méthodologiques fréquentes, notamment dans la distinction avec les autres catégories de location. Voici les erreurs les plus courantes :
🛑 Erreur n°1 : Confondre Catégorie 13 et Catégorie 8
L'erreur la plus fréquente : la Catégorie 8 est celle des actifs pris en location par l'organisation (vous êtes locataire). La Catégorie 13 est celle des actifs donnés en location par l'organisation (vous êtes bailleur). Une même opération de location peut générer un report dans les deux catégories : chez le propriétaire (Catégorie 13) ET chez le locataire (Catégorie 8). Ne les confondez pas dans votre bilan.
⚠️ Erreur n°2 : Double-comptage avec le Scope 1 et 2 du propriétaire
Si le propriétaire inclut dans son Scope 1 ou 2 les émissions des parties communes (chauffage collectif, éclairage des parties communes, ascenseurs), ces émissions ne doivent pas être recomptées dans la Catégorie 13. La Catégorie 13 ne couvre que les émissions directement liées à l'usage des locataires dans leurs espaces privatifs (électricité, gaz individuel, etc.).
⚠️ Erreur n°3 : Utiliser des intensités énergétiques non représentatives
Appliquer une intensité énergétique moyenne « tous bâtiments confondus » à l'ensemble du parc locatif conduit à des erreurs significatives. Un entrepôt frigorifique consomme 3 à 5 fois plus qu'un entrepôt standard. Un bureau open-space climatisé consomme plus qu'un bureau paysager naturellement ventilé. Segmentez par typologie fine et par période de construction.
🔶 Erreur n°4 : Oublier les contrats de courte durée
Les locations de courte durée (location saisonnière, rent-a-car, location de matériel à la journée) sont parfois exclues des calculs car considérées comme marginales. Pourtant, leur rotation rapide et leur nombre élevé de transactions peuvent générer un volume d'émissions significatif. Tous les contrats de location, quelle que soit leur durée, doivent être inclus.
Stratégies de réduction : les 4 leviers prioritaires
Réduire les émissions de la Catégorie 13, c'est améliorer la performance énergétique du parc locatif et accompagner les locataires vers des usages plus sobres. Contrairement aux autres catégories aval, le bailleur conserve un certain contrôle sur l'actif qu'il possède.
Rénovation énergétique du parc
Investir dans la rénovation énergétique des actifs : isolation thermique par l'extérieur, remplacement des menuiseries, installation de systèmes de chauffage et de refroidissement performants (pompes à chaleur, chaudières biomasse), mise en place de ventilation double flux avec récupération de chaleur. Un programme de rénovation ambitieux peut réduire les consommations énergétiques des locataires de 40 à 60 % par actif.
Exemple : un immeuble de bureaux passant de classe DPE E à classe B réduit ses consommations de 55 %, soit une économie de 110 kWh/m²/an.
Électrification et énergies renouvelables
Remplacer les équipements fossiles par des solutions électriques ou renouvelables : passage du gaz à l'électricité pour le chauffage, installation de panneaux solaires photovoltaïques en toiture (autoconsommation collective des locataires), souscription à des garanties d'origine pour l'électricité achetée, installation de bornes de recharge pour véhicules électriques. Pour les flottes de véhicules loués, accélérer le passage au 100 % électrique.
Baux verts et engagement des locataires
Introduire des clauses environnementales dans les baux (green leases) : obligation de transmission des consommations réelles, objectifs de réduction partagés, partage des investissements d'économie d'énergie, limitation des équipements énergivores installés par le locataire. Les baux verts créent une incitation contractuelle à la performance énergétique et améliorent la qualité des données de reporting.
Smart building et optimisation en temps réel
Déployer des systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB) connectés permettant le pilotage fin du chauffage, de la climatisation, de l'éclairage et de la ventilation en fonction de l'occupation réelle. L'optimisation en temps réel peut réduire les consommations de 15 à 30 % sans travaux lourds. Pour les flottes de véhicules, la télématique embarquée permet d'optimiser les trajets et de détecter les comportements de conduite énergivores.
Réglementation applicable : CSRD, décret tertiaire et RE2020
La Catégorie 13 est concernée par plusieurs réglementations qui encadrent la performance énergétique des actifs loués et leur reporting carbone :
🇪🇺 CSRD — ESRS E1-6 (Scope 3) et E1-1 (Plan de Transition)
La CSRD exige la publication des émissions de Scope 3, incluant la Catégorie 13 pour les propriétaires d'actifs. Le plan de transition (ESRS E1-1) doit inclure les mesures de décarbonation du parc locatif. Les bailleurs doivent également reportinger les indicateurs de performance énergétique des actifs sous ESRS E5 (Économie Circulaire).
🇫🇷 Décret Tertiaire (Éco Énergie Tertiaire)
Le décret tertiaire (2019) impose aux propriétaires et locataires de bâtiments tertiaires de réduire leur consommation énergétique de 40 % d'ici 2030 (par rapport à 2010), 50 % d'ici 2040 et 60 % d'ici 2050. Les obligations s'appliquent aux surfaces de plus de 1 000 m². Les données de consommation doivent être déclarées sur la plateforme OPERAT (ADEME).
🏠 Loi Climat & Résilience (2021) — Interdiction des passoires thermiques
La loi Climat et Résilience interdit la location des logements classés F et G au DPE : gel des loyers pour les classes F dès 2025, interdiction de location pour les classes G dès 2025 et F dès 2028. Environ 4,8 millions de logements sont concernés en France. Les bailleurs doivent engager des rénovations sous peine de ne plus pouvoir louer leurs biens.
Questions fréquentes sur la Catégorie 13
Dois-je inclure dans la Catégorie 13 les actifs que je loue mais que je ne possède pas ?
Non. La Catégorie 13 ne concerne que les actifs que vous possédez et que vous donnez en location à des tiers. Si vous êtes vous-même locataire d'un actif que vous sous-louez, le traitement dépend du type de contrat. Dans le cas d'une sous-location, l'actif doit être traité selon les règles d'allocation du GHG Protocol. Consultez le standard complet pour les cas de sous-location complexes.
Comment distinguer les émissions entre parties communes et parties privatives ?
Le GHG Protocol recommande de séparer les émissions des parties communes (chauffage collectif, éclairage des halls, ascenseurs, ventilation) qui relèvent du Scope 1 ou 2 du propriétaire, des émissions des parties privatives (électricité spécifique, gaz individuel) qui relèvent de la Catégorie 13. La répartition se fait sur la base des compteurs divisionnaires ou d'une clé de répartition (surface, nombre de lots) quand les compteurs sont mutualisés.
Le leasing opérationnel est-il dans la Catégorie 13 ou dans une autre catégorie ?
Le traitement des contrats de leasing dépend de leur classification comptable. En règle générale, le leasing opérationnel (location simple) relève de la Catégorie 13 pour le bailleur et de la Catégorie 8 pour le preneur. Le leasing financier (crédit-bail) est traité différemment : les émissions peuvent être attribuées au preneur (Catégorie 8) si le transfert de propriété est effectif. Consultez les règles d'allocation spécifiques du GHG Protocol pour le leasing.
Comment calculer les émissions des logements loués sans données de consommation ?
En l'absence de données réelles de consommation des locataires, utilisez l'approche par surface et classe DPE : pour chaque logement, appliquez l'intensité énergétique de sa classe DPE (kWh/m²/an) et le mix énergétique moyen français ou régional. Pour les logements sans DPE, utilisez une estimation basée sur l'année de construction et la typologie (collectif, individuel). Les données du CEREN et de l'observatoire DPE (ADEME) fournissent des références fiables.
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L'Expertise du Guide
Ce guide est maintenu par Thomas-Alexis Cailleau et s'appuie sur les normes officielles SBTi, GHG Protocol et ADEME Base Empreinte 2026.
